ZEV im Stockwerkeigentum: Rechtliche Komplexität meistern

Kaum eine Stockwerkeigentümerversammlung, an der nicht über Ladestationen in Einstellhallen, den Ersatz von Gas- und Ölheizungen oder die Installation einer Photovoltaikanlage diskutiert wird. Spätestens seit dem Ukraine-Krieg ist das Thema erneuerbare Energien präsenter denn je: steigende Energiepreise, Abhängigkeit vom Ausland und explodierende Stromkosten haben Eigentümerinnen und Mieter zum Umdenken bewegt. Immer häufiger produzieren Überbauungen einen Teil ihres Stroms selbst und nutzen ihn über einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV).

Während neue Überbauungen meist klar strukturierte Lösungen schaffen, ist die Umsetzung im Bestandsbau und besonders im Stockwerkeigentum weitaus komplexer.

Schmid gibt Ihnen einen Überblick über rechtliche, organisatorische und kommunikative Herausforderungen.

Was ist ein ZEV?

Ein ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) ist ein vertraglicher Zusammenschluss mehrerer Parteien und Grundstücke, die in Photovoltaikanlagen investieren und den Solarstrom gemeinsam nutzen. Besonders Areal-Zusammenschlüsse sind Einzelhauslösungen überlegen, da auch Einstellhallen oder Umgebungen integriert werden können. So profitieren alle Beteiligten von günstigerem Solarstrom und gemeinsamer Wertschöpfung.

Komplexe Ausgangslage im Stockwerkeigentum

Im Stockwerkeigentum fehlen oft die Grundlagen für eine rechtlich saubere Lösung. Mehrere Eigentümerinnen und Eigentümer investieren gemeinsam, oft mehrere hunderttausend Franken. Doch Fragen stellen sich sofort:

• Wer trägt welchen Anteil an der Investition?
• Wer ist Betreiberin der Anlage?
• Wie wird der Ertrag verteilt?

Was kompliziert klingt, ist auch kompliziert. Genau deshalb lohnt es sich, auf eine professionelle Begleitung zu setzen: Ein funktionierendes Konstrukt spart Kosten, Konflikt und Verzögerungen.

Mit Machbarkeitsstudie zum ZEV

Ob ein Areal-Zusammenschluss im Bestand überhaupt möglich ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Frühzeitig braucht es klare Fakten zu Investitionssumme, Stromerträgen und Rendite, damit Eigentümergemeinschaften eine fundierte Entscheidung treffen können.

Eine Machbarkeitsstudie schafft hier Transparenz. Damit die ZEV-Gründung rechtlich einwandfrei abgestützt ist, sind im Stockwerkeigentum fast ein Dutzend Beschlussfassungen notwendig. Bereits die Machbarkeitsstudie benötigt die Zustimmung der betroffenen Eigentümergemeinschaft. Danach folgen weitere Versammlungen, bis der Beitritt zum ZEV rechtskräftig beschlossen ist. Erst dann wird aus der Idee ein Bauprojekt.

Der Weg zum funktionierenden ZEV

1. Zustimmung zur Machbarkeitsstudie
2. Durchführung der Studie (Kosten, Erträge, Varianten)
3. Mehrere Stockwerk- und Miteigentümerversammlungen
4. Rechtlich saubere Beschlussfassungen
5. Beitritt zum ZEV und Vertragswerke
6. Umsetzung als Bauprojekt
7. Inbetriebnahme, Abrechnung und Überwachung 

Schmid begleitet Immobilienverwaltungen, Bauherren und Planer durch diesen gesamten Prozess – von der ersten Idee bis zum laufenden Betrieb.

Warum lohnt sich ein ZEV?

Ein ZEV lohnt sich, weil er sowohl für Investoren als auch für Bewohnende spürbare wirtschaftliche und ökologische Vorteile mit sich bringt.

Vorteile für Investoren

• Nachhaltige Stromversorgung vom eigenen Dach
• Höhere Wertschöpfung durch Eigenverbrauch
• Schnellere Amortisation der Photovoltaikanlage
• Attraktivitätssteigerung für Mieterinnen und Käufer
• Wertsteigerung der Immobilie
• Transparente Überwachung über ein Portal

Vorteile für Nutzer und Bewohner

• Teilweise Unabhängigkeit von steigenden Strompreisen
• Tiefere Stromkosten durch günstigeren Solarstrom
• Zugang zu ökologischer Energieversorgung
• Einfaches Monitoring über ein Portal

Häufige Fragen zum ZEV im Überblick

Was kostet ein ZEV?

Die Kosten hängen stark von der Grösse der Überbauung und der geplanten Photovoltaikanlage ab. Im Stockwerkeigentum kann eine gemeinsame Investition schnell mehrere hunderttausend Franken erreichen. Eine Machbarkeitsstudie liefert die nötigen Fakten zu Investitionssumme, Stromerträgen und Rendite und schafft so eine fundierte Entscheidungsgrundlage.

Wie funktioniert ein ZEV?

Ein ZEV ist ein Zusammenschluss mehrerer Parteien oder Grundstücke, die gemeinsam in eine Photovoltaikanlage investieren. Der produzierte Solarstrom wird innerhalb der Überbauung direkt genutzt, verteilt und abgerechnet. So profitieren Eigentümer und Bewohner von tieferen Stromkosten und höherer Unabhängigkeit.

Ist ein ZEV obligatorisch?

Nein, ein ZEV ist nicht verpflichtend. Gerade im Stockwerkeigentum braucht es die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und mehrere Beschlüsse, damit ein Zusammenschluss rechtsgültig zustande kommt. Wer sich dafür entscheidet, profitiert jedoch von tieferen Stromkosten, höherer Unabhängigkeit und einer nachhaltigen Energieversorgung: Vorteile, die den Aufwand lohnenswert machen. 

Wie wird im ZEV abgerechnet?

Die Abrechnung erfolgt über ein gemeinsames System, das den Stromverbrauch und die Verteilung des Solarstroms erfasst. In der Regel können Nutzer ihren Verbrauch einfach über ein webbasiertes Portal überwachen. Auf dieser Basis wird transparent abgerechnet, wer wie viel vom Solarstrom genutzt hat und welcher Anteil aus dem Netz bezogen wurde.

Schmid Immobilien hat in Neuüberbauungen und Bestandsbauten bereits erfolgreich ZEVs in Arealen umgesetzt. Dadurch kennt Schmid sowohl die Erfolgsfaktoren als auch die möglichen Hindernisse. Gerne bringen wir diesen Erfahrungsschatz auch in Ihr ZEV-Projekt ein. 

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