Beschlüsse im Stockwerkeigentum: gesetzliche Mehrheitserfordernisse

Team Immobilienmanagement, 11. Juni 2026

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Beschlüsse sind der Schlüssel, um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft handlungsfähig zu machen – sei es für Sanierungen, bauliche Veränderungen oder organisatorische Fragen. Doch welche Mehrheit braucht es eigentlich, damit ein Beschluss gültig ist?

Das Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) kennt drei gesetzliche Quoren, die je nach Thema und Tragweite eines Beschlusses zum Tragen kommen. Zusätzlich können im Reglement der Gemeinschaft abweichende Bestimmungen festgelegt sein. Dieser Beitrag erklärt die drei Mehrheitserfordernisse und gibt praktische Tipps aus der langjährigen Erfahrung der Schmid Immobilien in der Verwaltung von Stockwerkeigentum.

Die drei Quoren im Stockwerkeigentum

1. Das einfache Mehr (relatives Mehr)

Das einfache Mehr kommt am häufigsten vor. Es gilt immer dann, wenn weder Gesetz noch Reglement ein anderes Quorum vorschreiben.

Grundprinzip:

Jeder Stockwerkeigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten er besitzt (Kopfstimmrecht).

Alternative:

Ist im Reglement festgelegt, dass jede Einheit zählt, spricht man von Objektstimmrecht.

Berechnung:

Die Mehrheit wird nur aus den anwesenden und vertretenen Stimmen gebildet, nicht aus allen Eigentümern.

Beispiele für Beschlüsse mit einfachem Mehr:

Notwendige bauliche Massnahmen wie eine Dachsanierung ohne Wertsteigerung
Alltägliche Verwaltungsaufgaben wie kleinere Reparaturen

Praxis-Tipp: Enthaltungen gelten wie «Nein»-Stimmen. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten Eigentümer, die sich nicht festlegen wollen, vorab informiert werden.

2. Das qualifizierte Mehr

Das qualifizierte Mehr ist eine höhere Hürde und berücksichtigt nicht nur die Anzahl der Stimmen, sondern auch den wirtschaftlichen Anteil der Eigentümer.

Das qualifizierte Mehr ist erreicht, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind:

Mehrheit der Köpfe bzw. Objekte
Mehrheit der gesamten Wertquoten (z.B. mind. 501/1000)

Typische Anwendungsfälle für das qualifizierte Mehr:

Nützliche bauliche Änderungen, die eine Wertsteigerung bewirken (z.B. Einbau einer Photovoltaikanlage)
Wichtige Verwaltungshandlungen, wie die Vermietung gemeinschaftlicher Räume
Änderungen des Reglements

Wichtig: Das Reglement kann strengere Regeln vorsehen, z.B. dass die Mehrheit aller Köpfe erforderlich ist, nicht nur der Anwesenden. Deshalb sollte es vor jeder Versammlung sorgfältig geprüft werden.

3. Die Einstimmigkeit

Die höchste Form der Zustimmung ist die Einstimmigkeit. Sie ist notwendig, wenn ein Beschluss besonders stark in Rechte einzelner Eigentümer eingreift oder ausschliesslich der Verschönerung bzw. Bequemlichkeit dient (luxuriöse bauliche Massnahmen).

Bedingung:

Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen zustimmen, nicht nur die Anwesenden.

Ausnahme:

In klaren Fällen kann ein Beschluss auch ohne einen ablehnenden Eigentümer gefasst werden, wenn

er dadurch nicht dauerhaft in seinen Nutzungsrechten beeinträchtigt wird und
die übrigen Eigentümer seinen Kostenanteil übernehmen

Beispiele für Einstimmigkeit im Stockwerkeigentum:

Ausbau der Liegenschaft mit rein ästhetischem Nutzen, z.B. Glasbalkone
Auflösung oder Änderung von Sondernutzungsrechten

Sonderfall: Zirkularbeschluss

Nicht immer muss eine Versammlung einberufen werden. Zirkularbeschlüsse, also schriftliche Beschlüsse, kommen bei dringlichen oder klaren Themen zum Einsatz.

Voraussetzung: Hier ist immer Einstimmigkeit erforderlich, unabhängig vom Inhalt.

Lehnt ein Eigentümer ab, muss der Beschluss an einer ordentlichen oder ausserordentlichen Versammlung behandelt werden.

Beschlussfähigkeit prüfen

Bevor über das Quorum nachgedacht wird, muss geklärt werden, ob die Versammlung überhaupt beschlussfähig ist (Art. 712p ZGB). D.h.:

Mindestens die Hälfte aller Eigentümer, jedoch mindestens zwei Personen,
und die Hälfte der Wertquoten müssen anwesend oder vertreten sein.

Ist genau die Hälfte anwesend, können nur Beschlüsse gefasst werden, die das einfache Mehr erfordern. Für qualifizierte Mehrheiten oder Einstimmigkeit sind höhere Anwesenheitszahlen nötig.

Beispiel:
Eine Gemeinschaft hat acht Einheiten mit insgesamt 1000 Wertquoten.
→ Beschlussfähig ist die Versammlung, wenn vier Eigentümer anwesend sind, die zusammen mindestens 500 Wertquoten repräsentieren.

Praxis-Tipps

Reglement prüfen:

Viele gesetzliche Quoren sind nicht zwingend. Prüfen Sie vor jeder Versammlung, ob es abweichende Bestimmungen gibt.

Quorum vorab festlegen:

Bestimmen Sie im Vorfeld, welches Quorum gilt, und weisen Sie es in der Traktandenliste klar aus.

Streit vermeiden:

Diskussionen über Quoren während der Versammlung führen oft zu endlosen Debatten. Uneinigkeit kann nachträglich vor Gericht geklärt werden.

Protokoll sauber führen:

Stimmenzahlen und Wertquoten klar dokumentieren – inklusive der Namen der Gegenstimmenden.

Das richtige Quorum ist entscheidend für gültige Beschlüsse im Stockwerkeigentum

Ob einfaches, qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit – die Anforderungen hängen vom Thema, der Tragweite und den Regelungen im Reglement ab. Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften sollten sich daher gut vorbereiten, um Streitigkeiten und ungültige Beschlüsse zu vermeiden.

Wir unterstützen Sie gerne bei der rechtssicheren Vorbereitung bis zur professionellen Verwaltung Ihrer STWEG!

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