11 praktische Tipps für erfolgreiche Beschlüsse im Stockwerk­eigentum

Ob Sanierungen, Fragen zur Immobilienbewirtschaftung oder neue Projekte: Beschlüsse sind der Motor einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Damit Entscheidungen nicht in endlosen Diskussionen versanden oder später angefochten werden, braucht es klare Strukturen und sorgfältige Vorbereitung. 

Wir bei Schmid haben 11 praktische Tipps aufgelistet, die Stockwerkeigentümern helfen, Versammlungen effizient und rechtssicher zu gestalten.

1. Prüfen Sie zuerst, ob ein Beschluss überhaupt notwendig ist

Nicht jedes Thema gehört in die Stockwerkeigentümerversammlung. Manche Entscheidungen fallen in die Kompetenz der Verwaltung, wie etwa der Wechsel des Hauswarts.

→ Praxis-Tipp: Vorab eine Meinungsumfrage durchführen, um Stimmungen abzuholen, ohne unnötig formelle Beschlüsse herbeizuführen.

2. Quorum, Stimmrecht und Beschlussfähigkeit trennen

Diese drei Begriffe werden oft verwechselt:

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3. Reglement immer vorab prüfen

Viele gesetzliche Bestimmungen zu Quoren sind nicht zwingend. Das heisst: Ihr Gemeinschaftsreglement kann abweichende Regeln enthalten. Zum Beispiel, ob nach Köpfen oder Objekten gezählt wird.

→ Wichtig: Vor jeder Versammlung das Reglement genau lesen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

4. Der Immobilienbewirtschafter bestimmt das Quorum vor der Versammlung

Die Verwaltung muss vorab festlegen, welches Quorum gilt und wie es berechnet wird. In der Versammlung selbst sollte nicht mehr darüber diskutiert werden. Wer mit der Einschätzung nicht einverstanden ist, kann den Beschluss später gemäss Art. 75 ZGB anfechten.

5. Einstimmigkeit ist nicht immer zwingend

Besonders bei luxuriösen baulichen Massnahmen (z.B. Verschönerungen ohne Nutzensteigerung) wird häufig Einstimmigkeit gefordert. Das Gesetz sieht jedoch Ausnahmen vor. Etwa wenn die Massnahme einzelne Eigentümer nicht dauerhaft beeinträchtigt und deren Kostenanteil übernommen wird.

→ Diese Ausnahmen sollten zurückhaltend angewendet werden, um Streit zu vermeiden.

6. Klare Anträge führen zu klaren Ergebnissen

Je präziser der Antrag formuliert ist, desto leichter können Eigentümerinnen und Eigentümer abstimmen. Vermeiden Sie unklare Begriffe wie «Sanierung der Heizung». Besser: «Ersatz der bestehenden Öl-Heizung durch eine Wärmepumpe gemäss Offerte XY».

7. Enthaltungen zählen wie «Nein»

Wer sich der Stimme enthält, wird bei der Berechnung wie eine Gegenstimme behandelt. Das kann dazu führen, dass Beschlüsse scheitern, obwohl niemand aktiv dagegen ist.

→ Vor der Abstimmung erklären, welche Auswirkungen eine Enthaltung hat.

8. Nicht persönlich nehmen, sachlich bleiben

Wenn ein Antrag abgelehnt wird, ist das kein persönlicher Angriff. Es geht um das gemeinsame Eigentum und nicht um persönliche Meinungen.

9. Detailliert protokollieren

Ein präzises Protokoll schützt vor späteren Anfechtungen.

Notieren Sie:

• Anzahl Ja-, Nein- und Enthaltungen
• Verteilung nach Köpfen und Wertquoten
• Namen der Gegenstimmenden

Weicht die Gemeinschaft vom Vorschlag ab, sollte das ebenfalls ersichtlich sein.

10. Stimmabgabe bei Mehrpersonen-Eigentum klären

Wenn ein Stockwerkanteil mehreren Personen gehört (z.B. Ehepaar oder Erbengemeinschaft), müssen sich diese vorab einigen, wie sie abstimmen.

→ Ohne klare Absprache kann es zu Verzögerungen oder ungültigen Stimmen kommen.

11. Klare Strukturen bei grossen Überbauungen

In grossen Anlagen gibt es oft verschiedene Gemeinschaften, z.B. für Einstellhallen oder Infrastrukturgrundstücke. Es ist entscheidend, im richtigen «Gefäss» abzustimmen und die passenden Regeln anzuwenden, damit Beschlüsse gültig sind.

Gute Vorbereitung verhindert Streit

Eine gut organisierte Versammlung ist kein Zufall. Wenn diese Tipps beherzigt werden, werden Beschlüsse nicht nur effizienter gefasst, sondern auch rechtssicher und anfechtungsfest.

Merke: Das richtige Quorum, ein klares Reglement und eine saubere Protokollierung sind die Basis für ein funktionierendes Stockwerkeigentum.

Konzentrieren Sie sich auf Ihr Eigentum – wir kümmern uns um den Rest.

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