Verdichtetes Bauen bei Mehrfamilienhäusern: Die drei Optionen für private Bauherren

Steigende Unterhaltskosten, wiederkehrende Sanierungen und komplexe Anforderungen stellen private Bauherren vor grosse Herausforderungen. Jede Sanierungsmassnahme will gut überlegt sein, da finanzielle Auswirkungen meist unmittelbar spürbar sind. Unter verdichtetem Bauen verstehen wir die Erweiterung einer bestehenden Liegenschaft durch Anbauten, Aufstockungen oder ergänzende Neubauten, ohne das bestehende Gebäude vollständig zu ersetzen.

Bestandsentwicklung: Welche Optionen stehen zur Verfügung?

Bei einem bestehenden Mehrfamilienhaus stellt sich früher oder später die Frage: Wie soll es langfristig weitergehen? Der bauliche Zustand, der Standort sowie die Ziele der Eigentümer bilden die Grundlage. Je nach Ausgangslage eröffnen sich unterschiedliche Entwicklungsmöglichkeiten. Dabei unterscheiden wir von Schmid Architektur & Baumanagement zwischen unterschiedlichen Optionen.

Option 1: Reine Sanierung

Eine reine Sanierung verbessert den baulichen Zustand, bringt Gebäudehülle und Haustechnik auf einen zeitgemässen Stand und kann den Energieverbrauch senken. Gleichzeitig trägt sie zum Werterhalt der Liegenschaft bei und steigert die Wohnqualität.

In der Praxis sind Sanierungen jedoch häufig mit Zeitdruck und hohen Investitionen verbunden. Da weder zusätzlicher Wohnraum noch neue Flächen geschaffen werden, bleibt das Nutzungspotenzial der Liegenschaft unverändert. Für Liegenschaften mit guter Ausnutzung und langfristig stabilem Nutzungskonzept kann eine Sanierung die wirtschaftlich sinnvollste Lösung sein.

Option 2: Ersatzneubau

Sind die Möglichkeiten einer reinen Sanierung ausgeschöpft, kann ein Ersatzneubau eine weitergehende Option darstellen. Er ermöglicht, die Liegenschaft komplett neu zu denken. Zusätzliche Wohnungen oder vergrösserte Wohnflächen können langfristig höhere Mieteinnahmen ermöglichen und dadurch die Investition teilweise refinanzieren.

Ein Ersatzneubau erfordert längere Planungs- und Bewilligungs­verfahren und den vollständigen Abbruch des Gebäudes. Bestehende Mietverhältnisse sind direkt betroffen, und auch Reaktionen von Mieterinnen und Mietern, der Nachbarschaft sowie den Behörden müssen berücksichtigt werden.

Option 3: Verdichtetes Bauen (Erweiterung des Bestands)

Die Kombination aus Neubau und bestehendem Gebäude wird bei der Weiterentwicklung einer Liegenschaft oft wenig in Betracht gezogen. Häufig konzentrieren sich Überlegungen entweder auf eine reine Sanierung oder auf einen vollständigen Ersatzneubau. Verdichtetes Bauen setzt hingegen früher an und betrachtet Grundstück, Bestand und Baurecht als zusammenhängendes Ganzes.

Gerade in Siedlungsgebieten beobachten wir häufig, dass mehr Potenzial vorhanden ist als zunächst angenommen. Durch die gezielte Ergänzung des Bestands um zusätzlichen Wohnraum kann der vorhandene Boden effizient genutzt werden, ohne die Quartierstruktur grundlegend zu verändern. Auch eine Dachaufstockung oder ein Anbau kann in Frage kommen. Welche Möglichkeiten tatsächlich bestehen, wird vielen Bauherren erst im Rahmen einer Machbarkeitsstudie bewusst.

Häufige Fehl­ent­schei­dungen privater Bauherren

1. Viele Eigentümer investieren schrittweise in ihre Liegenschaft, oft ausgelöst durch konkrete Unterhalts- oder Reparaturbedürfnisse. Solche Einzelmassnahmen sind selten langfristig geplant und führen oft zu unnötigen Mehrkosten oder verpassten Entwicklungsmöglichkeiten.

2. Zudem werden bei Sanierungen oder Aufstockungen die veränderten technischen Anforderungen häufig unterschätzt. Gebäudehülle, Heizung, Lüftung und weitere Haustechnik müssen aufeinander abgestimmt sein. Massnahmen ohne Gesamtstrategie zählen zu den häufigsten Fehlern und wirken sich negativ auf die Wirtschaftlichkeit aus.  

3. Ein weiterer häufiger Denkfehler ist der alleinige Blick auf das Gebäude. Wird das Grundstück nicht mitbetrachtet, bleiben Potenziale für Erweiterungen oder zukünftige Entwicklungen ungenutzt und der Handlungsspielraum wird langfristig eingeschränkt.

Fazit: Gesamtbetrachtung schafft bessere Entscheidungen

Ob Sanierung, Ersatzneubau oder Verdichtung die richtige Lösung ist, lässt sich nur durch die Betrachtung der gesamten Liegenschaft beurteilen.

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Häufige Fragen