Umbau . Sanierung

Liegenschaftsbesitzer sind sich in der Regel bewusst, dass in regelmässigen Abständen Instandhaltungs- und/oder Reparaturarbeiten fällig werden. Wir stellen jedoch immer wieder fest, dass solche baulichen Eingriffe situativ realisiert werden, weil gerade ein Problem ansteht. Die Heizung gibt beispielsweise den Geist auf oder die Fenster haben das Ende ihrer Lebensdauer erreicht. Oft werden solche Sanierungsmassnahmen also auf einzelne Bauteile bezogen umgesetzt und sind nicht aufeinander abgestimmt.

 

Eine Gesamtbetrachtung der Liegenschaft wäre unbedingt anzustreben, damit jede Investition innerhalb einer Gesamtstrategie getätigt werden kann. Je nach Situation gäbe es gar die Möglichkeit, nicht ausgeschöpftes Potenzial einer Liegenschaft zu realisieren.

 

Oft gestellte Fragen im Zusammenhang mit einem Umbau oder Sanierung:

  • Eine mögliche Dachaufstockung wäre sehr interessant, oder ist mittelfristig doch ein Ersatzneubau die sinnvollere Strategie?
  • Pinselsanierung, Teilsanierung, Totalsanierung oder Ersatzneubau?
  • Welche Variante verursacht welche Kosten?
  • Welche Variante ist letztendlich die zielführende?
  • Wie verändern sich die Betriebskosten?
  • Können die Bewohner während einer Totalsanierung in ihrer Wohnung bleiben, wenn ja, was bedeutet dies konkret?
  • Wie sieht die terminliche Vorgehensweise aus?

Beat Jäggi

Vorsitzender der Geschäftsleitung

041 444 40 44 . E-Mail

Erfahren Sie mehr:

All diese Fragen beantworten wir in unserem Sanierungskonzept!

Ein Sanierungskonzept ist für jeden Liegenschaftsbesitzer eine Standortbestimmung und zeigt eine klare Strategie auf, wie und wann in die Liegenschaft investiert werden soll. Solche Konzepte sind im Übrigen auch gefragt bei den Banken. Wenn es darum geht, Baukredite zu bekommen, können sich die Banken auf einen fundierten Bericht stützen.

 

Rufen sie uns an oder senden Sie uns das folgende Kontaktformular. Wir beantworten Ihre Fragen sehr gerne.

 

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Drei Phasen für einen erfolgreichen Umbau 

Ein Sanierungsprojekt gliedern wir in drei Phasen. Mit einem Sanierungskonzept erhalten Sie bereits früh Antworten auf Gebäudezustand, bauliche Massnahmen, deren Kosten und mögliche Etappierungen. Auf dieser Grundlage wird in der nächsten Phase ein Bauprojekt baubewilligungsreif ausgearbeitet. Letztendlich wird Ihr Sanierungsprojekt aufgrund einer soliden Planung erfolgreich realisiert. 

 

Alle drei Phasen lassen sich mit einem Architektenvertrag ausführen! 

Phase 1: Sanierungskonzept

Ziele

  • gemeinsame Besprechung Ihrer Bedürfnisse und Vorstellungen

  • Gegenüberstellen möglicher Varianten: Teilsanierung, Totalsanierung, Aufstockung, Ersatzneubau

  • Wahl der für Sie besten Lösung

 

Leistungen

  • Beschaffung und Studium der Grundlagen

  • Vorabklärungen bei Behörden, Ämtern und Werken

  • Gebäudeanalyse und daraus hervorgehende Massnahmen

  • Entwurf eines Vorprojekts, evtl. mit Varianten

  • Schätzung der Kosten

  • Betrachtung von Wertschöpfung und Rendite

  • Gegenüberstellung möglicher Varianten

  • Fazit und Empfehlung zum weiteren Vorgehen

Phase 2: Planung mit Baubewilligung

Ziele

  • Ausarbeitung des verabschiedeten Vorprojekts

  • Definition von Qualitätsstandard, Kosten, Terminen

  • Einholen der Baubewilligung und Baufreigabe

 

Leistungen

  • Überarbeitung und Verfeinerung des Vorprojekts

  • Projektausarbeitung

  • provisorische Ausführungsplanung

  • Ausschreibung

  • Kostenvoranschlag

  • Baueingabe und Baubewilligung

  • Definition Vertragsmodell für Phase 3

Phase 3: Realisierung

Ziele

  • Umsetzung des Bauvorhabens gemäss Phase 2

  • Qualitäts-, Kosten- und Terminkontrolle

  • reibungslose Inbetriebnahme und Übergabe

 

Leistungen

  • Ausführungs- und Detailplanung

  • Ausschreibung und Vergabe

  • Abschliessen von Werkverträgen

  • Terminplanung

  • Bauleitung

  • Inbetriebnahme und Übergabe

Erfolgreich umgesetzt:

Referenzobjekt: Totalsanierung des Wohn- und Geschäftshauses an der Maihofstrasse in Luzern 

Die Liegenschaft an der Maihofstrasse 31 in Luzern aus dem Jahre 1953, damals vom Luzerner Architekten Hans Stillhardt-Irmler gebaut, präsentierte sich nach rund 70 Jahren sanierungsbedürftig. Der Eigentümer beschäftigte sich mit den eingangs erwähnten Fragen und hatte sich auf unsere Empfehlung hin entschieden, ein Sanierungskonzept zu erstellen. Dieses Sanierungskonzept bildete anschliessend die Grundlage für die darauffolgende Planung und Realisierung dieses Bauprojekts.

Projektphase 1 – Sanierungskonzept:

Bei der ersten Besprechung standen für uns Architekten nebst dem Kennenlernen die Bedürfnisse und Ideen des Eigentümers im Vordergrund. Gemeinsam haben wir die zu bearbeitenden Kriterien innerhalb des Sanierungskonzepts festgelegt, welche in Bezug zum Kunden und zur Liegenschaft sinnvoll erschienen. Nach erfolgter Grundlagenbeschaffung und Studium der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen führten wir eine Zustandsanalyse der Liegenschaft durch. Der Fokus galt dabei der Zustandsermittlung der Wohnungen, der allgemeinen Räume, der Haustechnikanlage und natürlich der Gebäudehülle. Aus der Zustandsanalyse leiteten wir anschliessend die notwendigen und/oder möglichen baulichen Massnahmen ab. Das Gebäude mit historischem Hintergrund ist als schützenswert eingestuft und deshalb waren schon früh Vorabklärungen bei den Behörden, Ämtern und Werken notwendig. Aus all den gewonnenen Erkenntnissen resultierten verschiedene Projektvarianten. Beispielsweise wurde untersucht, ob sich die bestehenden Wohnungsgrundrisse auflockern liessen, dies unter Berücksichtigung der Gebäudestatik. Eine andere Variante beschränkte sich unter Beibehaltung der bestehenden Struktur auf die absolut notwendigen Sanierungsmassnahmen. Nach dieser Bearbeitung erfolgte für jede Variante die Ermittlung der Investitionskosten sowie Abklärungen der möglichen Subventionen aus dem Gebäudeprogramm. Daraus resultierten die kaufmännischen Kennzahlen betreffend Veränderungen des Liegenschaftswertes und der Rendite. In einer finalen Schlussbetrachtung konnten dann die verschiedenen Varianten gegenübergestellt werden, um letztendlich die für den Kunden gewünschte Sanierungslösung abzuleiten. Der Liegenschaftsbesitzer hat sich auf dieser Grundlage entscheiden können, eine Totalsanierung ohne Grundrissveränderungen durchzuführen.

Projektphase 2 – Projekt, Baubewilligung, Kostenvoranschlag:

Auf der Basis des ausgearbeiteten Sanierungskonzepts wurde anschliessend die gewünschte Sanierungslösung überarbeitet und vertieft. Es galt nun, das Projekt im Detail auszuarbeiten. Es kamen Fachingenieure und Spezialisten dazu, es wurde noch enger mit den Behörden, Ämtern und Werken zusammengearbeitet, auch die Nachbarschaft wurde miteinbezogen. Ziel war es am Ende dieser Projektphase ein bewilligungsfähiges Bauprojekt zu haben bei welchem planerisch alle Details klar waren und inhaltlich die Materialisierung und Farbgebung ebenfalls bestimmt waren. Auf dieser Grundlage war es dann bereits früh möglich, Ausschreibungsunterlagen zu erstellen, damit für die wichtigsten Arbeitsgattungen Unternehmer-Angebote eingeholt werden konnten. Auf der Basis dieser Angebote konnte anschliessend ein verbindlicher Kostenvoranschlag ermittelt werden, welcher dann auch für die Erstellung des Totalunternehmerangebots verbindlich war. Für uns wäre hier auch ein konventioneller Architekturvertrag möglich gewesen, der Kunde wünschte jedoch ein Totalunternehmervertrag. Für die bevorstehende Totalsanierung in diesem Eingriffsumfang war eine Entmietung der Wohnungen unumgänglich. In Zusammenarbeit mit der Verwaltung erfolgte damals eine sehr frühe Information an die Mieter, rund ein Jahr vor Baubeginn, sodass die Mieter lange Zeit hatten, eine neue Wohnung zu suchen. Sie durften zudem auf Unterstützung zählen.

Projektphase 3 – Ausführungs-/Detailplanung, Realisierung:

Nach Eingang der Baubewilligung konnte die Ausführungs- und Detailplanung gestartet werden, ebenso erfolgten die Arbeitsvergaben an die Unternehmer. Nach rund 1.5 Jahren nach der Erstellung des Sanierungskonzepts konnte mit den Bauarbeiten begonnen werden. Die vorangegangene fundierte Planungsphase hatte sich ausbezahlt, es gab keine Überraschungen,  die Umbauarbeiten dauerten rund 1 Jahr. Die Gebäudehülle wurde mit einer hocheffizienten Aussendämmung gedämmt. Durch die Rekonstruktion der Putzstruktur und der Farbe konnte der Charakter der Fassade bewahrt werden. Beim Sockelgeschoss mit den historisch wichtigen Elementen wurde aus schützenswerten Gründen auf die Aussendämmung verzichtet und eine Innendämmung angebracht. Die Fenster mussten mehrheitlich erneuert und die Balkon- und Terrassengeländer normengerecht ergänzt werden. Im Gebäudeinnern wurden die Nasszellen inklusive den Leitungen, die Küchen, die Haustechnikanlage und die Bodenbeläge ersetzt. Die Wohnungstüren mussten nach heutigem Standard erneuert werden. Als besonders anspruchsvoll erwies sich das hindernisfreie Bauen. Damit das Gebäude für alle Menschen gleichermassen zugänglich ist, verfügt der Personenlift neu über eine grössere und damit rollstuhlgängige Kabine mit ebenerdigem Zugang. Im Treppenhaus sticht eine bemerkenswerte, geschwungene Treppe mit einem lichtdurchfluteten Treppenauge hervor. Die für die Zeit typischen Treppengeländer aus Armierungseisen und die grünlichen Terrazzo-Platten am Boden erhielten eine sanfte Auffrischung. Die Untergeschossdecke und der Estrichboden erhielten eine zusätzliche Wärmedämmung. Die Wohnungen des Mehrfamilienhauses zeichnen sich nach der Renovation durch einen zeitgemässen und modernen Standard aus, die Neuvermietung erwies sich nach Fertigstellung unproblematisch. Der Liegenschaftsbesitzer war letztendlich mit dem Ergebnis hoch zufrieden. Auch für uns war die gesamte Planungs- und Realisierungsphase inklusive Zusammenarbeit mit dem Kunden eine sehr bereichernde Erfahrung. Wir sind stolz auf dieses Referenzobjekt.


Mögliche Sanierungslösungen:

Sanfte Renovation

Bei einer sanften Renovation werden nur kleine Änderungen ausgeführt. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, deren Immobilie gut erhalten und deren langfristige Strategie noch nicht klar ist. Sie erneuern ihre Liegenschaft Schritt für Schritt, um ihren Wert zu erhalten.

 

Sanierungsarbeiten

  • Fenster ersetzen

  • Fassade auffrischen

  • einzelne Bodenbeläge erneuern

  • sanitäre Anlagen modernisieren

  • usw.

 

Vorteile

  • partnerschaftliches Vorgehen gegenüber der Mieterschaft

  • mehr finanzielle Flexibilität durch etappierte Renovationen

  • Mieteinnahmen auch während der Sanierung

  • ursprünglicher Charakter einer besonderen Liegenschaft wird beibehalten

  • Steueroptimierung

 

Das sollten Sie beachten

  • Sie schöpfen Ihre Renditemöglichkeiten nicht voll aus.

  • Umgehen Sie Stolpersteine, die mit einer sanften Sanierung verbunden sein können.

  • Einsparpotenziale, die Sie mit Energieeffizienz erzielen, sind nur schrittweise und nicht aufeinander abgestimmt möglich.

  • Grundrissänderungen oder Gebäudeerweiterungen können keine realisiert werden.

  • Die Ausnützungsreserven werden womöglich nicht ausgeschöpft.


Totalsanierung

Bei einer Totalsanierung wird die Liegenschaft vollumfänglich saniert und den Gegebenheiten entsprechend technisch modernisiert. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, die langfristig in ihre Immobilie investieren wollen.

 

Sanierungsarbeiten

  • Küche und Nasszellen grunderneuern

  • Gebäudehülle: Fassade/Dach dämmen und Fenster ersetzen

  • Haustechnik: Heizungssystem ersetzen und Elektroinstallationen modernisieren

  • Bodenbeläge erneuern

  • Grundriss verändern

  • usw.

 

Vorteile

  • Ausschöpfen der Rendite

  • Planungssicherheit durch zeitlich koordiniertes Gesamtkonzept

  • abgestimmte energetische Sanierung

  • Modernisierung der Grundrisse möglich

 

Das sollten Sie beachten

  • Während der Sanierung können keine Mieteinnahmen erzielt werden.

  • Je nach Ausgangslage kann eine Totalsanierung kostenintensiver sein als ein Ersatzneubau.

  • Für den Umbau geschützter Gebäude ist die Denkmalpflege einzubeziehen.


Totalsanierung mit Dachaufstockung

Mit einer Totalsanierung inklusive Aufstockung bieten Sie zusätzlichen Mehrwert und leisten einen Beitrag zum verdichteten Bauen. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, die Wert auf eine hohe Rendite legen und die Ausnützungsreserven ausschöpfen wollen.

 

Sanierungsarbeiten

  • Küche und Nasszellen grunderneuern
  • Gebäudehülle: Fassade/Dach dämmen und Fenster ersetzen
  • Haustechnik: Heizungssystem ersetzen und Elektroinstallationen modernisieren
  • Bodenbeläge erneuern
  • Grundriss verändern
  • Bau eines Attikageschosses

 

Vorteile

  • Ausschöpfen der Rendite
  • Ausschöpfen der Ausnützungsreserve
  • Attraktivitätssteigerung durch Attikageschoss
  • Möglichkeit der Querfinanzierung der Sanierung durch zusätzliche Mieteinnahmen
  • Kombination der Aufstockung mit Solaranlage/Photovoltaikanlage möglich
  • Planungssicherheit durch zeitlich koordiniertes Gesamtkonzept
  • abgestimmte energetische Sanierung
  • Modernisierung der Grundrisse möglich

 

Das sollten Sie beachten

  • Während der Renovation können keine Mieteinnahmen erzielt werden.
  • Je nach Ausgangslage kann eine Totalsanierung kostenintensiver sein als ein Ersatzneubau.
  • Für den Umbau geschützter Gebäude ist die Denkmalpflege einzubeziehen.

Ersatzneubau

Mit einem Ersatzneubau passen Sie den Wohnungsmix den aktuellen Bedürfnissen an und bringen Ihr Objekt energetisch und technisch auf den neusten Stand. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, die langfristig investieren wollen und neue architektonische Akzente setzen möchten.

 

Neubauarbeiten

  • Abbruch der alten Liegenschaft
  • kompletter Neubau der Immobilie

 

Vorteile

  • Ausschöpfen der Rendite
  • hohe Attraktivität auf dem Wohnungsmarkt
  • höchste Energieeffizienz und Minergie-Standard möglich
  • Gebäude ist technisch auf dem neusten Stand
  • Wohnungsmix und Grundrisse können angepasst werden
  • architektonische und städtebauliche Akzente können gesetzt werden

 

Das sollten Sie beachten

  • Auch der Abbruch der alten Liegenschaft ist in die Investition einzurechnen.
  • Je nach Ausgangslage (Baugesetz) kann nicht mehr dasselbe Gebäudevolumen oder die gleich grosse Nettowohnfläche realisiert werden.
  • Während des Neubaus können keine Mieteinnahmen erzielt werden.

 

Liegenschaft verkaufen

Sie tragen sich mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen, haben aber keine Nachkommen, die sich für das Objekt interessieren? Gerne bringen wir uns ins Spiel. Lage, Zustand der Liegenschaft und baugesetzliche Rahmenbedingungen sind für uns die relevanten Kriterien für den Kaufpreis und den Kaufentscheid.

 

Vorteile

  • Planungssicherheit im Verkaufsprozess
  • Erzielen eines marktgerechten Verkaufspreises
  • keine Maklergebühren

 

Das sollten Sie beachten

  • Nehmen Sie sich ein realistisches Zeitfenster für die Eigentumsübertragung vor, um sämtliche administrativen und logistischen Angelegenheiten in Ruhe regeln zu können.
  • Geben Sie den Emotionen, die mit dem Verkauf verbunden sind, genügend Raum. Sie sollten jedoch nicht die Grundlage für rationale Entscheidungen sein.