Umbau . Sanierung

Wir schaffen neue Werte

 

Früher oder später muss jede Liegenschaft umgebaut oder saniert werden. Unsere Erfahrung zeigt: Wer über Jahrzehnte nur das Notwendigste renovieren lässt und Sanierungsmassnahmen nicht aufeinander abstimmt, tut sich keinen Gefallen. Wir unterziehen Ihre Liegenschaft einer Gesamtbetrachtung, damit Ihre Investition innerhalb einer Gesamtstrategie getätigt werden kann.


Jedes Umbauprojekt beginnt mit einem persönlichen Gespräch, um Ihre Ideen und Wünsche, aber auch Ihre Ziele kennenzulernen. Sie möchten Ihre Renditemöglichkeiten ausschöpfen? Die Liegenschaft erneuern und gleichzeitig den Energieverbrauch senken? Die Grundrisse an gewandelte Lebensstile anpassen? Wir zeigen Ihnen mögliche Sanierungsvarianten auf und setzen diese in enger Zusammenarbeit mit Ihnen um. Ob sanfte Renovation, Totalsanierung oder Ersatzneubau – als Ihr Partner begleiten wir Sie in jeder Umbauphase umsichtig und professionell.


 

Upgrade oder Abriss?

 

Gerne beantworten wir Ihnen diese und weitere Fragen:

  • Wie gehe ich die Sanierung richtig an?
  • Wie ist der aktuelle Gebäudezustand zu werten?
  • Pinselsanierung, Teilsanierung, Totalsanierung oder Neubau?
  • Lassen sich bauliche Eingriffe etappieren?
  • Welche Reihenfolge ist sinnvoll?
  • Eine Dachaufstockung wäre interessant – oder ist ein Ersatzneubau die sinnvollere Strategie?
  • Welche Lösungsvariante verursacht welche Kosten? Und ist am zielführendsten?
  • Wie kann ich die Energiekosten senken?
  • Wie komme ich in den Genuss von staatlichen Fördermitteln?
  • Wie verändern sich die Betriebskosten?
  • Können Bewohnerinnen und Bewohner während einer Totalsanierung in ihren Wohnungen bleiben? Falls ja, was bedeutet das konkret?
  • Wie sieht die terminliche Vorgehensweise aus?

 

Ihr Ansprechpartner

 

Beat Jäggi

Vorsitzender der Geschäftsleitung

041 444 40 44 . E-Mail

 

Erfahren Sie mehr:

Sanierungskonzept

mögliche Sanierungslösungen

Erfolgreich umgesetzte Totalsanierung


 

Sanierungskonzept

einfach erklärt!


Mögliche Sanierungslösungen:

Sanfte Renovation

Bei einer sanften Renovation werden nur kleine Änderungen ausgeführt. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, deren Immobilie gut erhalten und deren langfristige Strategie noch nicht klar ist. Sie erneuern ihre Liegenschaft Schritt für Schritt, um ihren Wert zu erhalten.

 

Sanierungsarbeiten

  • Fenster ersetzen

  • Fassade auffrischen

  • einzelne Bodenbeläge erneuern

  • sanitäre Anlagen modernisieren

  • usw.

 

Vorteile

  • partnerschaftliches Vorgehen gegenüber der Mieterschaft

  • mehr finanzielle Flexibilität durch etappierte Renovationen

  • Mieteinnahmen auch während der Sanierung

  • ursprünglicher Charakter einer besonderen Liegenschaft wird beibehalten

  • Steueroptimierung

 

Das sollten Sie beachten

  • Sie schöpfen Ihre Renditemöglichkeiten nicht voll aus.

  • Umgehen Sie Stolpersteine, die mit einer sanften Sanierung verbunden sein können.

  • Einsparpotenziale, die Sie mit Energieeffizienz erzielen, sind nur schrittweise und nicht aufeinander abgestimmt möglich.

  • Grundrissänderungen oder Gebäudeerweiterungen können keine realisiert werden.

  • Die Ausnützungsreserven werden womöglich nicht ausgeschöpft.


Totalsanierung

Bei einer Totalsanierung wird die Liegenschaft vollumfänglich saniert und den Gegebenheiten entsprechend technisch modernisiert. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, die langfristig in ihre Immobilie investieren wollen.

 

Sanierungsarbeiten

  • Küche und Nasszellen grunderneuern

  • Gebäudehülle: Fassade/Dach dämmen und Fenster ersetzen

  • Haustechnik: Heizungssystem ersetzen und Elektroinstallationen modernisieren

  • Bodenbeläge erneuern

  • Grundriss verändern

  • usw.

 

Vorteile

  • Ausschöpfen der Rendite

  • Planungssicherheit durch zeitlich koordiniertes Gesamtkonzept

  • abgestimmte energetische Sanierung

  • Modernisierung der Grundrisse möglich

 

Das sollten Sie beachten

  • Während der Sanierung können keine Mieteinnahmen erzielt werden.

  • Je nach Ausgangslage kann eine Totalsanierung kostenintensiver sein als ein Ersatzneubau.

  • Für den Umbau geschützter Gebäude ist die Denkmalpflege einzubeziehen.


Totalsanierung mit Dachaufstockung

Mit einer Totalsanierung inklusive Aufstockung bieten Sie zusätzlichen Mehrwert und leisten einen Beitrag zum verdichteten Bauen. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, die Wert auf eine hohe Rendite legen und die Ausnützungsreserven ausschöpfen wollen.

 

Sanierungsarbeiten

  • Küche und Nasszellen grunderneuern
  • Gebäudehülle: Fassade/Dach dämmen und Fenster ersetzen
  • Haustechnik: Heizungssystem ersetzen und Elektroinstallationen modernisieren
  • Bodenbeläge erneuern
  • Grundriss verändern
  • Bau eines Attikageschosses

 

Vorteile

  • Ausschöpfen der Rendite
  • Ausschöpfen der Ausnützungsreserve
  • Attraktivitätssteigerung durch Attikageschoss
  • Möglichkeit der Querfinanzierung der Sanierung durch zusätzliche Mieteinnahmen
  • Kombination der Aufstockung mit Solaranlage/Photovoltaikanlage möglich
  • Planungssicherheit durch zeitlich koordiniertes Gesamtkonzept
  • abgestimmte energetische Sanierung
  • Modernisierung der Grundrisse möglich

 

Das sollten Sie beachten

  • Während der Renovation können keine Mieteinnahmen erzielt werden.
  • Je nach Ausgangslage kann eine Totalsanierung kostenintensiver sein als ein Ersatzneubau.
  • Für den Umbau geschützter Gebäude ist die Denkmalpflege einzubeziehen.

Ersatzneubau

Mit einem Ersatzneubau passen Sie den Wohnungsmix den aktuellen Bedürfnissen an und bringen Ihr Objekt energetisch und technisch auf den neusten Stand. Angesprochen sind Liegenschaftsbesitzer, die langfristig investieren wollen und neue architektonische Akzente setzen möchten.

 

Neubauarbeiten

  • Abbruch der alten Liegenschaft
  • kompletter Neubau der Immobilie

 

Vorteile

  • Ausschöpfen der Rendite
  • hohe Attraktivität auf dem Wohnungsmarkt
  • höchste Energieeffizienz und Minergie-Standard möglich
  • Gebäude ist technisch auf dem neusten Stand
  • Wohnungsmix und Grundrisse können angepasst werden
  • architektonische und städtebauliche Akzente können gesetzt werden

 

Das sollten Sie beachten

  • Auch der Abbruch der alten Liegenschaft ist in die Investition einzurechnen.
  • Je nach Ausgangslage (Baugesetz) kann nicht mehr dasselbe Gebäudevolumen oder die gleich grosse Nettowohnfläche realisiert werden.
  • Während des Neubaus können keine Mieteinnahmen erzielt werden.

 

Liegenschaft verkaufen

Sie tragen sich mit dem Gedanken, Ihre Immobilie zu verkaufen, haben aber keine Nachkommen, die sich für das Objekt interessieren? Gerne bringen wir uns ins Spiel. Lage, Zustand der Liegenschaft und baugesetzliche Rahmenbedingungen sind für uns die relevanten Kriterien für den Kaufpreis und den Kaufentscheid.

 

Vorteile

  • Planungssicherheit im Verkaufsprozess
  • Erzielen eines marktgerechten Verkaufspreises
  • keine Maklergebühren

 

Das sollten Sie beachten

  • Nehmen Sie sich ein realistisches Zeitfenster für die Eigentumsübertragung vor, um sämtliche administrativen und logistischen Angelegenheiten in Ruhe regeln zu können.
  • Geben Sie den Emotionen, die mit dem Verkauf verbunden sind, genügend Raum. Sie sollten jedoch nicht die Grundlage für rationale Entscheidungen sein.

 

Erfolgreich umgesetzte Totalsanierung

Wohn-/Geschäftshaus Maihofstrasse, Luzern

Die Liegenschaft an der Maihofstrasse 31 in Luzern aus dem Jahre 1953, damals vom Luzerner Architekten Hans Stillhardt-Irmler gebaut, präsentierte sich nach rund 70 Jahren sanierungsbedürftig. Der Eigentümer beschäftigte sich mit den eingangs erwähnten Fragen und hatte sich auf unsere Empfehlung hin entschieden, ein Sanierungskonzept zu erstellen. Dieses Sanierungskonzept bildete anschliessend die Grundlage für die darauffolgende Planung und Realisierung dieses Bauprojekts.

Projektphase 1 – Sanierungskonzept:

Bei der ersten Besprechung standen für uns Architekten nebst dem Kennenlernen die Bedürfnisse und Ideen des Eigentümers im Vordergrund. Gemeinsam haben wir die zu bearbeitenden Kriterien innerhalb des Sanierungskonzepts festgelegt, welche in Bezug zum Kunden und zur Liegenschaft sinnvoll erschienen. Nach erfolgter Grundlagenbeschaffung und Studium der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen führten wir eine Zustandsanalyse der Liegenschaft durch. Der Fokus galt dabei der Zustandsermittlung der Wohnungen, der allgemeinen Räume, der Haustechnikanlage und natürlich der Gebäudehülle. Aus der Zustandsanalyse leiteten wir anschliessend die notwendigen und/oder möglichen baulichen Massnahmen ab. Das Gebäude mit historischem Hintergrund ist als schützenswert eingestuft und deshalb waren schon früh Vorabklärungen bei den Behörden, Ämtern und Werken notwendig. Aus all den gewonnenen Erkenntnissen resultierten verschiedene Projektvarianten. Beispielsweise wurde untersucht, ob sich die bestehenden Wohnungsgrundrisse auflockern liessen, dies unter Berücksichtigung der Gebäudestatik. Eine andere Variante beschränkte sich unter Beibehaltung der bestehenden Struktur auf die absolut notwendigen Sanierungsmassnahmen. Nach dieser Bearbeitung erfolgte für jede Variante die Ermittlung der Investitionskosten sowie Abklärungen der möglichen Subventionen aus dem Gebäudeprogramm. Daraus resultierten die kaufmännischen Kennzahlen betreffend Veränderungen des Liegenschaftswertes und der Rendite. In einer finalen Schlussbetrachtung konnten dann die verschiedenen Varianten gegenübergestellt werden, um letztendlich die für den Kunden gewünschte Sanierungslösung abzuleiten. Der Liegenschaftsbesitzer hat sich auf dieser Grundlage entscheiden können, eine Totalsanierung ohne Grundrissveränderungen durchzuführen.

Projektphase 2 – Projekt, Baubewilligung, Kostenvoranschlag:

Auf der Basis des ausgearbeiteten Sanierungskonzepts wurde anschliessend die gewünschte Sanierungslösung überarbeitet und vertieft. Es galt nun, das Projekt im Detail auszuarbeiten. Es kamen Fachingenieure und Spezialisten dazu, es wurde noch enger mit den Behörden, Ämtern und Werken zusammengearbeitet, auch die Nachbarschaft wurde miteinbezogen. Ziel war es am Ende dieser Projektphase ein bewilligungsfähiges Bauprojekt zu haben bei welchem planerisch alle Details klar waren und inhaltlich die Materialisierung und Farbgebung ebenfalls bestimmt waren. Auf dieser Grundlage war es dann bereits früh möglich, Ausschreibungsunterlagen zu erstellen, damit für die wichtigsten Arbeitsgattungen Unternehmer-Angebote eingeholt werden konnten. Auf der Basis dieser Angebote konnte anschliessend ein verbindlicher Kostenvoranschlag ermittelt werden, welcher dann auch für die Erstellung des Totalunternehmerangebots verbindlich war. Für uns wäre hier auch ein konventioneller Architekturvertrag möglich gewesen, der Kunde wünschte jedoch ein Totalunternehmervertrag. Für die bevorstehende Totalsanierung in diesem Eingriffsumfang war eine Entmietung der Wohnungen unumgänglich. In Zusammenarbeit mit der Verwaltung erfolgte damals eine sehr frühe Information an die Mieter, rund ein Jahr vor Baubeginn, sodass die Mieter lange Zeit hatten, eine neue Wohnung zu suchen. Sie durften zudem auf Unterstützung zählen.

Projektphase 3 – Ausführungs-/Detailplanung, Realisierung:

Nach Eingang der Baubewilligung konnte die Ausführungs- und Detailplanung gestartet werden, ebenso erfolgten die Arbeitsvergaben an die Unternehmer. Nach rund 1.5 Jahren nach der Erstellung des Sanierungskonzepts konnte mit den Bauarbeiten begonnen werden. Die vorangegangene fundierte Planungsphase hatte sich ausbezahlt, es gab keine Überraschungen,  die Umbauarbeiten dauerten rund 1 Jahr. Die Gebäudehülle wurde mit einer hocheffizienten Aussendämmung gedämmt. Durch die Rekonstruktion der Putzstruktur und der Farbe konnte der Charakter der Fassade bewahrt werden. Beim Sockelgeschoss mit den historisch wichtigen Elementen wurde aus schützenswerten Gründen auf die Aussendämmung verzichtet und eine Innendämmung angebracht. Die Fenster mussten mehrheitlich erneuert und die Balkon- und Terrassengeländer normengerecht ergänzt werden. Im Gebäudeinnern wurden die Nasszellen inklusive den Leitungen, die Küchen, die Haustechnikanlage und die Bodenbeläge ersetzt. Die Wohnungstüren mussten nach heutigem Standard erneuert werden. Als besonders anspruchsvoll erwies sich das hindernisfreie Bauen. Damit das Gebäude für alle Menschen gleichermassen zugänglich ist, verfügt der Personenlift neu über eine grössere und damit rollstuhlgängige Kabine mit ebenerdigem Zugang. Im Treppenhaus sticht eine bemerkenswerte, geschwungene Treppe mit einem lichtdurchfluteten Treppenauge hervor. Die für die Zeit typischen Treppengeländer aus Armierungseisen und die grünlichen Terrazzo-Platten am Boden erhielten eine sanfte Auffrischung. Die Untergeschossdecke und der Estrichboden erhielten eine zusätzliche Wärmedämmung. Die Wohnungen des Mehrfamilienhauses zeichnen sich nach der Renovation durch einen zeitgemässen und modernen Standard aus, die Neuvermietung erwies sich nach Fertigstellung unproblematisch. Der Liegenschaftsbesitzer war letztendlich mit dem Ergebnis hoch zufrieden. Auch für uns war die gesamte Planungs- und Realisierungsphase inklusive Zusammenarbeit mit dem Kunden eine sehr bereichernde Erfahrung. Wir sind stolz auf dieses Referenzobjekt.